{"id":1325,"date":"2013-08-02T08:00:00","date_gmt":"2013-08-02T08:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/starthostunlimiteddmffassi-ss.stackstaging.com\/bondworld.ch\/home\/sites\/20b\/7\/760c69a11c\/public_html\/investmentworld.ch\/index.php\/2013\/08\/02\/sie-rechnen-nicht-mit-einer-inflation-in-europa-die-deutschen-schon-schauen-sie-sich-doch-einfach-den-dortig"},"modified":"2013-08-02T08:00:00","modified_gmt":"2013-08-02T08:00:00","slug":"sie-rechnen-nicht-mit-einer-inflation-in-europa-die-deutschen-schon-schauen-sie-sich-doch-einfach-den-dortigen-immobilienmarkt-an","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.investmentworld.eu\/ch\/sie-rechnen-nicht-mit-einer-inflation-in-europa-die-deutschen-schon-schauen-sie-sich-doch-einfach-den-dortigen-immobilienmarkt-an\/","title":{"rendered":"Sie rechnen nicht mit einer Inflation in Europa? Die Deutschen schon. Schauen Sie sich doch einfach den dortigen Immobilienmarkt an!"},"content":{"rendered":"

Als im Ausland lebender Deutscher bin ich mit der unersch\u00f6pflichen Anzahl von Klischees, was vermeintlich \u201etypisch deutsch\u201c ist, bestens vertraut. Eines dieser Klischees handelt beispielsweise von der Sehnsucht der Deutschen nach Preisstabilit\u00e4t sowie……<\/span><\/p>\n

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Markus Peters<\/p>\n

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der damit einhergehenden Angst vor steigenden Preisen. So belegen in der Tat die Ergebnisse der j\u00fcngsten Umfrage zu den Inflationserwartungen, die YouGov im Auftrag von M&G durchgef\u00fchrt hat, dass sich die deutsche Bev\u00f6lkerung um die aktuelle inflation\u00e4re Entwicklung Sorgen macht. Gleichzeitig geht aus der nachfolgenden Grafik hervor, dass die Deutschen den politischen Entscheidungen der EZB au\u00dferordentlich wenig Vertrauen entgegenbringen und davon ausgehen, dass die Inflation sowohl in 12 Monaten als auch in f\u00fcnf Jahren \u00fcber der Zielvorgabe von 2 Prozent liegen wird. Obwohl dieser Trend zwischen Februar und Mai 2013 etwas nachgelassen hat, bleiben vor allem die mittelfristigen Inflationserwartungen sehr hoch.<\/p>\n

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\"1\" Ganz offensichtlich hat der metaphorische Vergleich mit Goethes Verk\u00f6rperung des Teufels,<\/span> Mephisto, den Bundesbankpr\u00e4sident Jens Weidmann k\u00fcrzlich gezogen hat, das Vertrauen der deutschen B\u00fcrger in die F\u00e4higkeit der EZB, f\u00fcr Preisstabilit\u00e4t zu sorgen, ebenso wenig gest\u00e4rkt wie die \u00fcbrigen kritischen Kommentare der Bundesbank. Meiner Meinung nach haben jedoch noch weitere Faktoren dazu gef\u00fchrt, dass die Deutschen von einer steigenden Inflationsrate ausgehen. So hatte ich bereits zu Beginn dieses Jahres meine Beobachtungen zur Lohnentwicklung in Deutschland<\/a> dargelegt, aus denen ich seinerzeit den Schluss zog, dass es 2013 zu einem recht kr\u00e4ftigen Wachstum der Reall\u00f6hne kommen k\u00f6nnte.<\/p>\n

Allerdings l\u00e4sst sich in Deutschland im Gegensatz zu den meisten anderen Staaten Europas derzeit auch noch eine ganz andere Form von Inflation beobachten: steigende Immobilienpreise. Obwohl es sich dabei vielmehr um eine Art Inflation der Asset-Preise als um eine Verbraucherpreis-Inflation handelt, hat auch diese Entwicklung weitreichende Auswirkungen auf das Niveau der Verbraucherpreise insgesamt. Zun\u00e4chst einmal neigen Immobilienbesitzer dazu, h\u00f6here Kosten f\u00fcr die Refinanzierung von Hypotheken in Form h\u00f6herer Mieten weiterzugeben. Da die Mietkosten eine bedeutende Komponente des deutschen CPI-Korbs (21 Prozent) bilden, wirken sich diese Mietsteigerungen auch auf die allgemeine Inflationsrate aus. Dar\u00fcber hinaus sind Hauseigent\u00fcmer in Phasen steigender Immobilienpreise eher in der Lage, ihre Konsumausgaben zu erh\u00f6hen, indem sie die h\u00f6heren Beleihungswerte ihrer Objekte nutzen, um Kredite aufzunehmen (obwohl dies in Deutschland angesichts eines fehlenden Kreditwachstums derzeit offensichtlich nicht der Fall ist). Die nachfolgende Grafik zeigt, dass die Immobilienpreise in Deutschland zwischen 2007 und 2011 im Durchschnitt um 10 bis 20 Prozent angestiegen sind. Dabei gab es je nach Lage und Art der Immobilie betr\u00e4chtliche Unterschiede. Zudem lassen sich nach Einsch\u00e4tzung des Deutschen Instituts f\u00fcr Wirtschaftsforschung (DIW) Belege daf\u00fcr finden, dass dieser Trend vor allem in den deutschen St\u00e4dten seitdem angehalten und sich offenbar sogar noch beschleunigt hat. So sind die Wohnungspreise in Berlin, M\u00fcnchen und Hamburg seit 2007 um sch\u00e4tzungsweise 10 Prozent, 7 Prozent bzw. 6 Prozent pro Jahr angestiegen.<\/p>\n

\"2\" Mit seiner Entwicklung steht der deutsche Immobilienmarkt historisch betrachtet in deutlichem Gegensatz zu den Immobilienm\u00e4rkten vieler anderer europ\u00e4ischer Staaten. Bis 2008 waren die Leitzinsen der EZB f\u00fcr Deutschland eigentlich zu hoch, w\u00e4hrend sie f\u00fcr die rasant wachsenden Volkswirtschaften Irland und Spanien zu niedrig waren. Deshalb gab es in Deutschland in den 2000er Jahren keinen kreditfinanzierten Immobilienboom, der irische und spanische Hausbesitzer letztlich in finanzielle Schwierigkeiten st\u00fcrzte. Seit dem Platzen der Immobilienblasen in Irland und Spanien sind die Immobilienpreise dort zwar betr\u00e4chtlich gesunken, machen im Vergleich zu der Zeit vor dem Zusammenschluss der Eurozone aber nach wie vor einen hohen Eindruck. Die Niederlande lieferten zuletzt das j\u00fcngste Beispiel f\u00fcr eine europ\u00e4ische Volkswirtschaft, die durch eine platzende Immobilienblase ins Straucheln geraten ist. So sind die H\u00e4userpreise dort gegen\u00fcber dem Vorjahr um 9,6 Prozent zur\u00fcckgegangen. Gleichzeitig scheint sich der Abschwung der niederl\u00e4ndischen Konjunktur zu beschleunigen \u2013 eine Entwicklung, die man zweifellos sehr genau im Auge behalten muss. Interessanterweise sind die Immobilienpreise in Gro\u00dfbritannien mittlerweile wieder auf Vorkrisen-Niveau angestiegen, und das <\/span><\/a>schlecht durchdachte \u201eHilfe-zum-Kauf\u201c-Programm<\/span> der britischen Regierung k\u00f6nnte die Preise sogar noch weiter nach oben treiben.<\/p>\n

\"3\" Zwar haben die H\u00e4userpreise in Deutschland zuletzt wieder angezogen, doch wenn man den Zeitraum bis zur deutschen Wiedervereinigung im Jahr 1990 betrachtet, wird deutlich, dass das nominale Immobilienpreisniveau in Deutschland in den letzten 23 Jahren kaum gestiegen ist, vom realen Preisniveau einmal ganz zu schweigen. Somit hat der landesweite Aufw\u00e4rtstrend bei den Immobilienpreisen, der insbesondere in St\u00e4dten wie Berlin zu beobachten ist, auf einem sehr niedrigen Ausgangsniveau eingesetzt. Deshalb besteht nach wie vor ein betr\u00e4chtliches Potenzial f\u00fcr weitere Preissteigerungen, zumal die Erschwinglichkeit von Immobilien (gemessen an den H\u00e4userpreisen im Verh\u00e4ltnis zu den Mieten sowie im Vergleich zum Haushaltseinkommen) immer noch deutlich unter dem historischen Durchschnitt liegt. Derweil bleiben Immobilien in Gro\u00dfbritannien, Spanien und den Niederlanden im historischen Vergleich teuer. Da die Refinanzierungss\u00e4tze angesichts der momentan niedrigen Zinsen also g\u00fcnstig sind (die Geldmarktpolitik der EZB ist f\u00fcr Deutschland m\u00f6glicherweise zu locker) und die Immobilienpreise gleichzeitig stetig ansteigen, w\u00fcrde man dann nicht zwangsl\u00e4ufig davon ausgehen, dass die Deutschen in neue Immobilien investieren w\u00fcrden?<\/p>\n

\"4\" Doch bisher haben sie es zumindest unter Ber\u00fccksichtigung europ\u00e4ischer Standards noch nicht wirklich getan. Zwar hat die Zahl der Immobilienbesitzer in den letzten Jahren zugelegt, ist aber immer noch wesentlich niedriger als in den \u00fcbrigen L\u00e4ndern Europas. So wohnt ungef\u00e4hr lediglich die H\u00e4lfte der Bev\u00f6lkerung in den eigenen vier W\u00e4nden (bei der im Jahr 2010 in Deutschland durchgef\u00fchrten Volksz\u00e4hlung wurde festgestellt, dass der Anteil der Hauseigent\u00fcmer bei 45,7 Prozent liegt, w\u00e4hrend die entsprechende Zahl von Eurostat rund 8,7 Prozent h\u00f6her ist). Im Vergleich dazu betr\u00e4gt der Anteil der Immobilienbesitzer auf europ\u00e4ischer Ebene etwa 70 Prozent. Betrachten wir deshalb einmal die Gr\u00fcnde, weshalb die Immobilieninvestitionen in Deutschland bisher noch nicht explodiert sind.<\/p>\n

Immobilieneigentum ist aus einer Reihe historischer, kultureller und wirtschaftlicher Gr\u00fcnde nicht so stark verbreitet. Die Standards bei der inl\u00e4ndischen Kreditvergabe sind beispielsweise seit jeher recht streng, so dass es in Deutschland keinen Hypotheken-Boom gab, der die Immobilienblasen in den USA, Irland und Spanien ausgel\u00f6st hat (leider galten diese strengen Standards nicht f\u00fcr Kredite, die ins Ausland vergeben wurden \u2013 das wurde w\u00e4hrend der 2008er-Krise deutlich und best\u00e4tigte sich erst k\u00fcrzlich, als auch deutsche Banken durch die Insolvenz der Stadt Detroit in Mitleidenschaft gezogen wurden). Die durchschnittliche Ersttilgungsrate betr\u00e4gt derzeit rund 2 Prozent, w\u00e4hrend die Beleihungsquote im Durchschnitt nach wie vor bei unter 80 Prozent liegt. Im Vergleich dazu waren Kredite ohne Ersttilgungsrate und mit einer Beleihungsquote von \u00fcber 90 Prozent vor der Finanzkrise in den USA keine Seltenheit. Dar\u00fcber hinaus deuten auch die aktuellen Zahlen zum Wachstum bei Hypothekenkrediten, das 2011 bei 1,2 Prozent und 2012 bei 0,3 Prozent lag, keineswegs auf einen \u201ehei\u00df gelaufenen\u201c Immobilienmarkt hin.<\/p>\n

\"5\" Au\u00dferdem entspricht es historisch bedingt der deutschen Wohnkultur, eine Immobilie zu mieten, und es dauert lange, bis sich eine solche Kultur wandelt. Diese Neigung zur Miete l\u00e4sst sich mitunter auf die politischen Ma\u00dfnahmen der deutschen Regierung nach dem Zweiten Weltkrieg zur\u00fcckf\u00fchren. Damals reagierte der Staat auf den akuten Wohnungsmangel, indem er den sozialen Wohnungsbau stark subventionierte anstatt g\u00fcnstige Finanzierungen f\u00fcr neue Privath\u00e4user zur Verf\u00fcgung zu stellen. Die obige Grafik zeigt, dass die Immobilieninvestitionen in Deutschland zwischen 1949 und 1979 massiv angestiegen sind und dass die aktuell vermieteten Wohnimmobilien gr\u00f6\u00dftenteils noch aus dieser Zeit stammen. Viele Deutsche aus der so genannten \u201eBaby Boomer\u201c-Generation sind in Mietwohnungen und -h\u00e4usern aufgewachsen, so dass f\u00fcr diese Generation diese Art des Wohnens in Deutschland nicht die Ausnahme, sondern eher die Norm war. Die Grafik illustriert aber auch eindeutig, dass es in den letzten drei Jahren vor allem in vergleichsweise prosperierenden st\u00e4dtischen Ballungsr\u00e4umen wesentlich teurer geworden ist, zur Miete zu wohnen. So konnten Vermieter die Mieten f\u00fcr neue Wohnimmobilien in dieser Zeit um mehr als 20 Prozent anheben. Im Oktober letzten Jahres ver\u00f6ffentlichte die deutsche Regierung einen Bericht<\/a>, aus dem hervorging, dass die Nachfrage nach st\u00e4dtischem Wohnraum in wirtschaftlich starken Regionen noch bleiben wird. Der Grund daf\u00fcr ist die anhaltende Abwanderung aus wirtschaftlich schw\u00e4cheren Landesteilen<\/a>. Deshalb geht man davon aus, dass sich der Bedarf an Wohnimmobilien in deutschen St\u00e4dten bis 2025 auf 183.000 Einheiten pro Jahr belaufen wird.<\/p>\n

Angesichts der betr\u00e4chtlichen Nachfrage nach zus\u00e4tzlichem Wohnraum in st\u00e4dtischen Gebieten sowie wegen des momentan g\u00fcnstigen Investitionsumfelds k\u00f6nnten die Immobilienpreise in Deutschland also noch eine Weile weiter ansteigen. Vor allem in florierenden Ballungszentren wie Hamburg, Stuttgart und M\u00fcnchen scheinen Preissteigerungen f\u00fcr neu entwickelte Immobilien in den n\u00e4chsten Jahren unvermeidlich zu sein. Eine Immobilienblase ist derzeit aber nicht in Sicht, weil aufgrund des nachwievor lediglich begrenzten Kapitals der Banken kein \u00fcbertriebenes Kreditwachstum zu beobachten ist. Auch das Bewertungsniveau spricht momentan nicht f\u00fcr eine Blasenbildung, denn die Erschwinglichkeit von Immobilien wirkt im historischen Vergleich immer noch vern\u00fcnftig. Vielmehr haben wir es in Deutschland zurzeit mit einer nat\u00fcrlichen Korrektur der Immobilienpreise zu tun \u2013 eine Entwicklung, die im Endeffekt auch der Eurozone insgesamt zugute kommen k\u00f6nnte. Denn ein Anstieg der Immobilieninvestitionen w\u00fcrde letztlich zu einem R\u00fcckgang der extrem hohen Sparquote in Deutschland f\u00fchren. Dadurch wiederum w\u00fcrde der betr\u00e4chtliche Leistungsbilanz\u00fcberschuss schrumpfen, was f\u00fcr eine ausgeglichenere Struktur innerhalb der Eurozone von Vorteil w\u00e4re.<\/p>\n

Beeintr\u00e4chtigt werden k\u00f6nnte dieser nat\u00fcrliche Bereinigungsprozess bei den Immobilienpreisen in Deutschland aber durch die Einflussnahme des deutschen Staates. Die deutschen B\u00fcrger beobachten momentan n\u00e4mlich mit gro\u00dfer Sorge, dass Mietwohnungen immer teuerer werden. So haben nicht nur die eher linksgerichteten deutschen Parteien, sondern auch die Christdemokraten (CDU) von Angela Merkel inzwischen die Einf\u00fchrung einer so genannten \u201e<\/span>Mietpreisbremse<\/a>\u201c<\/span> in ihr Wahlprogramm aufgenommen. Dabei handelt es sich um ein politisches Instrument, das Erh\u00f6hungen des Mietpreises bei der Neuvermietung eines Hauses oder einer Wohnung nach oben hin begrenzen soll. Da die FDP, der Koalitionspartner der CDU, eine solche politische Initiative offenbar als einzige gro\u00dfe deutsche Partei nicht bef\u00fcrwortet, ist es durchaus m\u00f6glich, dass nach der Bundestagswahl im September tats\u00e4chlich eine Art \u201eMietpreisbremse\u201c eingef\u00fchrt wird. Eine solche Ma\u00dfnahme h\u00e4tte dann wahrscheinlich einen disinflation\u00e4ren Effekt, der sich auch in den mittelfristigen Inflationserwartungen der Bev\u00f6lkerung widerspiegeln k\u00f6nnte, die dann von ihrem derzeit hohen Niveau sinken k\u00f6nnten. Letztlich w\u00fcrde sich eine solche \u201eMietpreisbremse\u201c auch auf die Immobilienpreise auswirken, denn die Aussicht, h\u00f6here Preise und Finanzierungskosten nur noch eingeschr\u00e4nkt in Form einer h\u00f6heren Miete an den Mieter weitergeben zu k\u00f6nnen, k\u00f6nnte die Attraktivit\u00e4t von Immobilieninvestitionen beeintr\u00e4chtigen. Diesem Argument k\u00f6nnte man jedoch entgegenhalten, dass die aktuelle Wohnraumknappheit am deutschen Immobilienmarkt Engp\u00e4sse hervorrufen k\u00f6nnte und letztlich dazu f\u00fchren wird, dass die Preise weiter ansteigen, falls nicht wieder verst\u00e4rkt in Wohnimmobilien investiert werden sollte. Damit k\u00f6nnte die Inflation der Asset-Preise in Deutschland anhalten, w\u00e4hrend sich das Mietpreiswachstum gleichzeitig ebenso wie die Inflation der Verbraucherpreise abschw\u00e4cht. Vor diesem Hintergrund sollten man sowohl den deutschen Immobilienmarkt als auch die Inflationserwartungen der Deutschen unbedingt im Auge behalten!<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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Quelle: M&G Investments<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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