{"id":20311,"date":"2023-02-06T10:56:20","date_gmt":"2023-02-06T09:56:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.advisorworld.ch\/?p=16518"},"modified":"2023-02-06T10:56:20","modified_gmt":"2023-02-06T09:56:20","slug":"dje-ueber-deutsche-wohnimmobilien-anzeichen-fuer-trendwende-mehren-sich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.investmentworld.eu\/ch\/dje-ueber-deutsche-wohnimmobilien-anzeichen-fuer-trendwende-mehren-sich\/","title":{"rendered":"DJE \u00fcber Deutsche Wohnimmobilien : Anzeichen f\u00fcr Trendwende mehren sich"},"content":{"rendered":"
DJE<\/strong> : Angesichts einer nachlassenden Inflation ist eine Erholung der unter Druck geratenen deutschen Wohnimmobilienaktien m\u00f6glich.<\/strong><\/h5>\n

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Von Hagen Ernst, stellvertrender Leiter Research DJE Kapital AG<\/strong><\/p>\n

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Eine vom Markt antizipierte Korrektur bei den Immobilienpreisen von 30 Prozent erscheint vor diesem Hintergrund \u00fcbertrieben, zumal die Wohnungsknappheit sich weiter versch\u00e4rft. <\/strong><\/p>\n

Deutsche Wohnimmobilienaktien sind im letzten Jahr stark unter Druck geraten. Hauptbelastungsfaktor waren die gestiegenen Zinsen. Die Renditen zehnj\u00e4hriger Bundesanleihen \u2013 am Jahresanfang noch negativ \u2013 stiegen auf \u00a02,5 Prozent und notieren aktuell bei 2,2 Prozent. Die Zinskosten f\u00fcr ein zehnj\u00e4hriges Hypothekendarlehen liegen demnach aktuell zwischen 3,5 und vier Prozent. Ebenfalls belastend wirkte sich aus, dass jahrelang die Immobilienpreise st\u00e4rker als die Mieten gestiegen sind. Dementsprechend sind die Nettoportfoliorenditen der gelisteten Wohnimmobilienbestandshalter auf drei bis vier Prozent abgeschmolzen. Die Finanzierungskosten liegen zwar noch bei deutlich unter zwei Prozent (LEG 1,26 Prozent; TAG 1,62 Prozent; Vonovia 1,3 Prozent) und haben zudem eine relativ lange Duration (LEG 6,8 Jahre, TAG 5 Jahre, Vonovia 7,5 Jahre). Sollten aber die Zinss\u00e4tze auf dem hohen Niveau verharren oder gar noch steigen, w\u00e4ren diese \u00e4hnlich hoch wie die Portfoliorenditen.<\/p>\n

Fallende Immobilienpreise scheinen unausweichlich zu sein. Aktuell sind die Verschuldungsquoten zwar noch moderat (Portfoliobeleihungswert bei 42 Prozent f\u00fcr LEG, 45 Prozent f\u00fcr TAG, 43 Prozent f\u00fcr Vonovia), mit Portfolioabwertungen werden jedoch auch diese steigen.<\/p>\n

Bereits im letzten Jahr kippte der Immobilienmarkt. Das Angebot an Immobilien ist deutlich h\u00f6her als die Nachfrage: Das f\u00fchrende Immobilienportal Immoscout24 verzeichnete einen Anstieg um 49 Prozent\u00a0 bei Verkaufsinseraten im Jahr 2022 gegen\u00fcber dem Vorjahr. Zudem weitet sich die Schere zwischen Kaufpreisvorstellung von Verk\u00e4ufern und K\u00e4ufern deutlich aus.<\/p>\n

Weiterer Preisr\u00fcckgang erwartet<\/strong><\/p>\n

Bereits in der zweiten Jahresh\u00e4lfte 2022 gab es zudem erstmals wieder Preisr\u00fcckg\u00e4nge in einigen Regionen. F\u00fcr dieses Jahr erwarten Experten einen Preisr\u00fcckgang von f\u00fcnf bis zehn Prozent. Dennoch mehren sich die Anzeichen einer Trendwende bei Immobilienaktien. Die Inflation verharrt zwar in den USA sowie in Europa auf hohem Niveau, jedoch ist sie besonders in den USA bereits seit einigen Monaten r\u00fcckl\u00e4ufig. So sank die Kerninflation \u2013 ohne Nahrungsmittel und Energie \u2013 in den USA auf 5,7 Prozent im Dezember. In Deutschland ist die Kerninflation seit Oktober bei f\u00fcnf Prozent stabil geblieben (leichter Anstieg im Dezember auf 5,2 Prozent). Sicherlich wird es noch dauern, bis in den USA und sp\u00e4ter bei der EZB die Zinswende eingeleitet wird, jedoch wirken die Zinserh\u00f6hungen, und die Inflation l\u00e4sst nach. Eine Zinswende im Laufe der zweiten Jahresh\u00e4lfte scheint daher m\u00f6glich. Dementsprechend kam es j\u00fcngst weltweit zu einer Erholung bei Immobilienaktien. Vor allem die stark gefallenen deutschen Wohnimmobilienwerte konnten von der nachlassenden Inflation und der Hoffnung einer baldigen Zinswende profitieren.<\/p>\n

Trotz Erholung: Aktien-Bewertungen sehr niedrig <\/strong><\/p>\n

Die Abschl\u00e4ge der Aktien zum inneren Nettoverm\u00f6genswert NTA (Net Tangible Asset) sind weiter sehr hoch (bei LEG 55 Prozent vom NTA, bei TAG 64 Prozent, bei Vonovia 57 Prozent). Oder anders ausgedr\u00fcckt: Der Markt antizipiert immer noch Bewertungskorrekturen von\u00a025 bis 30 Prozent auf die entsprechenden Wohnportfolios der gelisteten Gesellschaften. Dies k\u00f6nnte sich jedoch als \u00fcbertrieben herausstellen. Vieles spricht daf\u00fcr, dass die Expertensch\u00e4tzungen eines Preisverfalls von f\u00fcnf bis zehn Prozent eher zutreffen. Dr. Gesa Crockford, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrerin von Immoscout24, erwartet sogar keinen nachhaltigen Preisr\u00fcckgang und glaubt, dass es sich eher um eine Preiskorrektur von kurzer Dauer handelt. Sie rechnet mittelfristig wieder mit einer Verknappung des Angebots. Saisonbereinigt scheint die Nachfrage f\u00fcr Kaufimmobilien im 3. Quartal 2022 die Talsohle erreicht zu haben. Im 4. Quartal 2022 stieg die Nachfrage bereits wieder in vier der f\u00fcnf gr\u00f6ssten St\u00e4dte (einzige Ausnahme: K\u00f6ln). Es ist aber auch gut m\u00f6glich, dass Experten den Zinseffekt untersch\u00e4tzen beziehungsweise dass der Markt ihn \u00fcbersch\u00e4tzt und die Wahrheit irgendwo dazwischen (zum Beispiel 20 Prozent) liegt. Letztendlich d\u00fcrfte eine Stabilisierung beim Zinsumfeld der entscheidende Faktor f\u00fcr eine Stabilisierung des Immobilienmarkts sein.<\/p>\n

Deutsche Neubauaktivit\u00e4t deutlich r\u00fcckl\u00e4ufig<\/strong><\/p>\n

Hauptargument f\u00fcr einen nur moderaten R\u00fcckgang der Nachfrage ist eine nie dagewesene Wohnungsknappheit. Es fehlen derzeit mehr als 700.000 Wohnungen. Vor allem in gefragten Ballungszentren ist die Wohnungssuche schwierig, und es werden immer weniger Wohnungen gebaut. Steigende Zinsen und Baukosten (aktuell plus 17 Prozent) haben zu einem Einbruch bei Neubauprojekten gef\u00fchrt. Im Jahr 2022 wurde das Neubauziel der Bundesregierung von 400.000 Wohnungen klar verfehlt. Das Ifo-Institut geht von 290.000 aus. F\u00fcr 2023 und in den kommenden Jahren sei demnach der Neubau von 200.000 bis 250.000 Wohnungen eine realistische Zahl. Der Tiefpunkt k\u00f6nnte 2024 erreicht sein. Erschwerend kommt hinzu, dass zwischen Projektbeginn bis Fertigstellung etwa 18 bis 24 Monate vergehen. Dies bedeutet: Selbst wenn jetzt mehr Neubauprojekte begonnen werden, ist fr\u00fchestens im Jahr 2025 mit einer Entspannung beim Wohnungsmangel zu rechnen. Zudem ist infolge des Ukrainekriegs der Zuzug rasant gestiegen. Mit einer Nettozuwanderung laut Statistischem Bundesamt von mehr als 1,3 Millionen Menschen bis Oktober 2022, davon allein 860.000 aus der Ukraine, ist diese schon h\u00f6her als in der Fl\u00fcchtlingskrise 2015. Zwar ist der Mietmarkt in Deutschland stark reguliert, jedoch steigt auch der Druck auf die Mieten. So beschleunigte sich das Mietwachstum bei Neuvermietungen im 3. Quartal nach einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) auf 5,8 Prozent bzw. laut Immoscout auf 4,1 Prozent im 4. Quartal. Da der Mietspiegel auf einem Betrachtungszeitraum von sechs Jahren basiert, wird es allerdings dauern, bis Wohnungsgesellschaften vom h\u00f6heren Mietwachstum profitieren k\u00f6nnen. Neben der Wohnungsknappheit wirken die gestiegenen Baukosten (aktuell plus 17 Prozent, Tendenz fallend) stabilisierend auf die Immobilienpreise. Weniger Neubauten und eine gr\u00f6ssere Preisdifferenz zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien spielen in diesem Zusammenhang eine Schl\u00fcsselrolle. Hauptargument f\u00fcr fallende Immobilienpreise sind die niedrigen Nettorenditen der Portfolios der Bestandshalter (zwischen drei und vier Prozent) im Vergleich zum jetzigen gestiegenen Zinsniveau (zwischen 3,5 und vier Prozent bei einer Refinanzierung auf \u00a0zehn Jahre). Es muss allerdings auch ber\u00fccksichtigt werden, dass sich die Bestandsmieten nur sehr langsam an die Marktmieten anpassen. Aktuell liegen die Nettokaltmieten der gelisteten Wohnungsgesellschaften 20 bis 30 Prozent unter den Marktmieten (LEG mit Fokus auf Nordrhein-Westfalen bei 6,3 Euro\/qm, TAG mit B-St\u00e4dten und Ostdeutschland bei 5,7 Euro\/qm sowie Vonovia mit Ballungsr\u00e4umen und bedingt durch die Deutsche Wohnen-\u00dcbernahme Berlin bei 7,5 Euro\/qm). Bezogen auf das Marktmietniveau l\u00e4gen die Mietrenditen schon eher bei f\u00fcnf Prozent. Auch waren extreme Preisr\u00fcckg\u00e4nge in der Vergangenheit selten zu beobachten. Nur in der US-Subprimekrise 2008 sowie in der japanischen H\u00e4userblase 1990 waren Preisr\u00fcckg\u00e4nge von mehr als 20 Prozent zu verzeichnen.<\/p>\n

Quelle: AdvisorWorld.ch<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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