{"id":28641,"date":"2025-05-22T11:33:58","date_gmt":"2025-05-22T09:33:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.investmentworld.eu\/ch\/?p=28641"},"modified":"2025-05-22T11:38:07","modified_gmt":"2025-05-22T09:38:07","slug":"raiffeisen-ungeliebter-aber-notwendiger-ersatzneubau","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.investmentworld.eu\/ch\/raiffeisen-ungeliebter-aber-notwendiger-ersatzneubau\/","title":{"rendered":"Raiffeisen – Ungeliebter, aber notwendiger Ersatzneubau"},"content":{"rendered":"
Raiffeisen :\u00a0<\/strong>Der Wohnungsbau in der Schweiz stockt. Das Ausmass der ungen\u00fcgenden Wohnungsproduktion wird deutlich sichtbar, wenn man diese ins Verh\u00e4ltnis zur Bev\u00f6lkerungsentwicklung oder zum Wohnungsbestand setzt.<\/h5>\n

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Fredy Hasenmaile, Chef\u00f6konom von Raiffeisen Schweiz<\/strong><\/p>\n

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Wurden zwischen 2004 und 2017 pro 1\u2019000 Bewohner im Schnitt j\u00e4hrlich 7,3 Wohnungen geplant, waren es zwischen 2020 und 2024 noch 5,5. In diesen Zahlen, die sich auf eingereichte Baugesuche beziehen, ist zudem nicht ber\u00fccksichtigt, dass f\u00fcr die Erstellung von neuem Wohnraum immer h\u00e4ufiger auch Wohnungen abgerissen werden m\u00fcssen. Denn im Zuge der fortschreitenden baulichen Verdichtung nimmt die Bedeutung von solchen Ersatzneubauten laufend zu. Heute fallen pro 100 neu geschaffene Wohnungen 17 Altwohnungen einem Abbruch oder Umbau zum Opfer, um eine dichtere Bebauung zu erm\u00f6glichen. Der Ersatzneubau betrifft schweizweit vor allem Einfamilienh\u00e4user und kleinere Objekte \u00e4lteren Baujahres, zunehmend aber auch j\u00fcngere Geb\u00e4ude aus den 1960er bis 1980er Jahren. Besonders in st\u00e4dtischen Zentren ist dieser Trend ausgepr\u00e4gt, da dort sowohl die Ausnutzungsreserven als auch der Verdichtungsdruck hoch sind.<\/p>\n

Ersatzneubau schafft ein Vielfaches an neuen Wohnungen<\/strong><\/p>\n

Der Ersatzneubau als Form der Verdichtung gilt als umstritten. Einerseits wird dadurch ein hoher Nettozuwachs an Wohnungen erm\u00f6glicht. Im Schnitt entstehen f\u00fcr jede abgerissene Wohnung vier neue. Vor allem in St\u00e4dten, wo Wohnraum besonders gefragt ist, kann durch Ersatzneubauten viel dringend ben\u00f6tigter Wohnraum entstehen. Andererseits f\u00fchrt der Ersatzneubau zu erheblichen sozialen und \u00f6kologischen Herausforderungen. G\u00fcnstigere Altwohnungen verschwinden und die neuen Einheiten sind meist teurer. Zudem geht die sogenannte graue Energie der alten Geb\u00e4ude verloren, das heisst die Energie, welche beispielswiese f\u00fcr die Herstellung, den Transport oder die Entsorgung von Baumaterialien sowie f\u00fcr den Bau selbst ben\u00f6tigt wurde. Aus umweltpolitischer Sicht ist dies problematisch. \u00abTrotz Kritik ist der Ersatzneubau oft alternativlos, um den Wohnraummangel ohne weitere Zersiedelung zu bek\u00e4mpfen, da sanftere Verdichtungsformen, wie Umbauten und Aufstockungen, nicht ausreichen, um die Ausn\u00fctzung der knappen Baulandfl\u00e4chen zu maximieren. Damit er gesellschaftlich akzeptiert bleibt, muss auch vermehrt auf dessen soziale und \u00f6kologische Vertr\u00e4glichkeit geachtet werden\u00bb, h\u00e4lt Fredy Hasenmaile, Chef\u00f6konom von Raiffeisen Schweiz<\/strong> fest.<\/p>\n

Tiefe Zinsen wecken Wohnbau-Hoffnungen<\/strong><\/p>\n

Die Situation auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt bleibt derweil ausgesprochen angespannt. Aufgrund einer anhaltend robusten Zuwanderung und der tiefen Baut\u00e4tigkeit \u00fcbersteigt die Mietwohnungsnachfrage das Angebot. Die kontinuierliche Wohnungsknappheit, die sich in niedrigen Angebotsquoten und rekordverd\u00e4chtig kurzen Insertionsdauern widerspiegelt, l\u00e4sst die Mieten bis auf weiteres stark steigen. Dies hat zur Folge, dass die Bev\u00f6lkerung im bestehenden Wohnungspark immer n\u00e4her zusammenr\u00fcckt. Seit einigen Quartalen verfestigen sich aber die Anzeichen, dass vermehrt Wohnungen geplant werden. 2024 wurden in Baugesuchen insgesamt 3’400 mehr Wohnungen registriert als im Vorjahr (+7%). Das Volumen der dadurch erwarteten Ausweitung des Wohnungsbestandes d\u00fcrfte aber gem\u00e4ss den Immobilienmarktexperten von Raiffeisen Schweiz nicht ausreichen, um die hohe Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen und die herrschende Wohnraumknappheit massgeblich zu lindern. Die R\u00fcckkehr des Tiefzinsniveaus l\u00e4sst jedoch auf weitere bauseitige Impulse hoffen. Denn die sinkenden Zinsen erh\u00f6hen die Attraktivit\u00e4t von Neubauprojekten. \u00abOb allerdings selbst unter Negativzinsen die hohen Bauniveaus der Vergangenheit wieder erreicht werden k\u00f6nnen, ist fraglich, d\u00e4mpfen doch regulatorische H\u00fcrden und nur sehr begrenzt verf\u00fcgbares Bauland unver\u00e4ndert das Potenzial\u00bb, so Hasenmaile.<\/p>\n

Finanzielle Anreize stimulieren die Eigentumsnachfrage<\/strong><\/p>\n

Nach einer kurzen Abk\u00fchlungsphase steigt am Eigenheimmarkt die Dynamik bereits wieder sp\u00fcrbar an. Die zinsbedingt wachsende finanzielle Attraktivit\u00e4t von Wohneigentum gegen\u00fcber dem Wohnen zur Miete l\u00e4sst die Eigentumsnachfrage kr\u00e4ftig steigen. Bei einer weiteren Senkung des Leitzinses d\u00fcrfte sich mit einer Geldmarkthypothek bald ein Kostenvorteil gegen\u00fcber einer Mietwohnung von rund einem Drittel ergeben. Auf dem Eigenheimmarkt kommt es folglich wieder zu deutlich mehr Hand\u00e4nderungen und das Wachstum des Hypothekarvolumens legt markant zu. Parallel dazu zieht auch die Preisdynamik kr\u00e4ftig an. Stockwerkeigentum ist innert Jahresfrist um 3,5 Prozent teurer geworden, die Einfamilienhauspreise haben sogar um f\u00fcnf Prozent zugelegt. \u00abTrotz hoher Immobilienpreise gelingt es kaufwilligen Haushalten das notwendige Eigenkapital aufzubringen, etwa durch Erbvorbez\u00fcge oder einen R\u00fcckgriff auf Vorsorgegelder. Es ist daher zu erwarten, dass die hohe Preisdynamik weiter anh\u00e4lt\u00bb, prognostiziert Hasenmaile.<\/p>\n

Wachsender B\u00fcrofl\u00e4chenbedarf trotz schwacher Konjunkturaussichten<\/strong><\/p>\n

Viele Firmen beordern ihre Mitarbeitenden wieder verst\u00e4rkt in die B\u00fcror\u00e4umlichkeiten zur\u00fcck. Zwar verharrt der Anteil der Angestellten mit der M\u00f6glichkeit ortsunabh\u00e4ngig zu arbeiten noch immer nahe am H\u00f6chststand w\u00e4hrend der Corona-Pandemie. Allerdings hat sich seither die Regelm\u00e4ssigkeit von Homeoffice kontinuierlich reduziert. Die erh\u00f6hte B\u00fcropr\u00e4senz sorgt zusammen mit dem starken Besch\u00e4ftigungswachstum der letzten Jahre f\u00fcr einen steigenden Fl\u00e4chenbedarf. Auch wenn sich das Besch\u00e4ftigungswachstum aufgrund der eingetr\u00fcbten konjunkturellen Aussichten zuletzt abgeschw\u00e4cht hat, ist vorderhand mit einer wieder zunehmenden Nachfrage nach B\u00fcrofl\u00e4chen zu rechnen. Diese hat seit Anfang 2024 zu einem eindeutigen Anstieg der B\u00fcromieten gef\u00fchrt \u2013 nach dreij\u00e4hrigem leichtem R\u00fcckgang. Beg\u00fcnstigt wird diese Entwicklung von einer unver\u00e4ndert schwachen Neubaut\u00e4tigkeit. \u00abNach mehreren Jahren mit eher durchzogenen Aussichten haben sich die Perspektiven f\u00fcr B\u00fcroliegenschaften damit j\u00fcngst wieder merklich aufgehellt\u00bb, analysiert Hasenmaile.<\/p>\n

Quelle: InvestmentWorld.ch<\/p>\n

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