Die leidige Diskussion \u00fcber die \u00dcberhitzung des Immobilienmarktes konnte ich j\u00fcngst mal wieder auf einem Podium f\u00fchren. Was mich da am meisten erstaunte?….<\/p>\n
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Sign up for our free newsletter to receive weekly news from BONDWorld. Click here to register for your free copy<\/strong><\/span><\/a> <\/strong><\/span><\/a><\/span><\/p>\n Martin Neff, Chef\u00f6konom Raiffeisen<\/strong><\/p>\n Dass eigentlich unisono alle die Ursachen des “Debakels” kennen \u2013 die tiefen Zinsen – und begreifen, dass dadurch eine Logik greift, welche die Immobilienpreise automatisch in die H\u00f6he treibt. Solange die Kapitalisierungss\u00e4tze gesunken sind, was \u00fcber 25 Jahre lang trendm\u00e4ssig der Fall war, mussten die Preise an den Immobilienm\u00e4rkten – deren Bewertungslogik folgend – zwangsl\u00e4ufig steigen. In den Bilanzen der Pensionskassen oder Immobiliengesellschaften genauso wie am Markt f\u00fcr Wohneigentum. Zwar wird seit geraumer Zeit eifrig daran gearbeitet, an allen Ecken und Enden Schr\u00e4ubchen gedreht, um der vermeintlichen \u00dcberhitzung Herr zu werden. Das hilft nur wenig, solange die grosse Schraube und wertbestimmender Faktor Nummer eins am Immobilienmarkt, der Zins, f\u00e4llt oder regungslos tief ist. Einf\u00fchrung und Erh\u00f6hung des Kaitalpuffers, strikte Amortisationspflicht, h\u00f6here Eigenmittelforderungen, sollten letztendlich Angebot und Nachfrage deckeln. Gleichzeitig sanken aber nochmals die Zinsen, so dass die Massnahmen teilweise verpufften. Inzwischen ist eine leichte Marktberuhigung im Gang, aber der Eigenheimmarkt bleibt f\u00fcr jeden Haushalt, der Erschwinglichkeit und Tragbarkeit erf\u00fcllt, die finanziell klar bessere Alternative als Miete. Und daran wird sich auch nichts \u00e4ndern. Denn mit steigenden Zinsen sinken nicht nur Immobilienwerte, sondern es steigen auch die Mieten. Und das wahrscheinlich ziemlich im Gleichklang.<\/p>\n Ausverkauf der Heimat<\/strong><\/p>\n Doch die Politik sieht erneut Handlungsbedarf am Immobilienmarkt, dieses Mal mit Fokus Renditeliegenschaften, aber nicht nur. Der Bund schickte Mitte Mai eine \u00c4nderung des Bundesgesetzes \u00fcber den Erwerb von Grundst\u00fccken durch Personen im Ausland in die Vernehmlassung. Auf einem anderen Podium, konnte ich \u00fcber die Argumente der Bef\u00fcrworter dieser Gesetzes\u00e4nderung nur staunen. Da klang manches nach dem ber\u00fchmten “Ausverkauf der Heimat”. Ausl\u00e4ndische Spekulanten, die den Immobilienmarkt wie Heuschrecken leerkaufen und daher den Markt aushebeln, wenn nicht eilig Gegensteuer gegeben wird. Ob es nicht imagesch\u00e4digend f\u00fcr die Schweiz ist, die m\u00fchselige ex-Lex Koller \u00fcberhaupt wieder in die \u00f6ffentliche Diskussion zu bringen, wo die EU doch ein besonders kritisches Auge auf die Schweiz hat, notabene selbst einer der gr\u00f6ssten ausl\u00e4ndischen Direktinvestoren, war kein Thema. Das noch umso mehr, als man vor nicht allzu langer Zeit die Restriktionen f\u00fcr Ausl\u00e4nder bei Immobilien lockerte, weil man auf ausl\u00e4ndisches Kapital angewiesen war. Es hat sich auch niemand gefragt, ob das ganze Unterfangen nicht gar ausl\u00e4nder- oder wachstumsfeindlich ist. Was w\u00fcrden die vielen Schweizer, die in der Toskana oder sonst wo in der Welt Eigentum erworben haben, wohl dazu sagen, w\u00e4re ihnen dies verwehrt worden? Die Kausalit\u00e4t steigender Preise infolge exzessiver ausl\u00e4ndischer Immobilienhaie geh\u00f6rt nicht auf ein Bundespapier sondern in ein M\u00e4rchenbuch. Marktkenner, wissen erstens was und zweitens wer die Preise in die H\u00f6he treibt. Erstens der Zins und zweitens die heimischen Anleger, vor allem nat\u00fcrlich die institutionellen, aber auch in zunehmendem Masse private. Dass vom Schweizer Immobilienkuchen am Ende nicht viel f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren \u00fcbrig bleibt, macht ein kleines Zahlenspiel deutlich. Allein die Pensionskassen m\u00fcssen j\u00e4hrlich etwa 50 Milliarden Franken neues Spargeld anlegen, plus den 10 Milliarden Netto-Cashflow den sie erwirtschaften. J\u00e4hrlich werden Renten in H\u00f6he von etwa 30 Milliarden f\u00e4llig, mehr als j\u00e4hrlich investierbare Neubauten entstehen. Unterm Strich m\u00fcssen allein die Pensionskassen aber 30 Milliarden Franken j\u00e4hrlich im Markt anlegen und zu mindestens 1.75% verzinsen. Auch hier spielt der Zins die Hauptrolle. Fr\u00fcher floss die H\u00e4lfte bis zwei Drittel des Pensionskassengeldes in festverzinsliche Anleihen. Seit da aber keine Rendite mehr lockt, gelangt logischerweise viel mehr Geld in den Markt f\u00fcr Renditeliegenschaften. So viel zum Thema “Ausverkauf der Heimat”.<\/p>\n Genossen ja, Anleger nein<\/strong><\/p>\n Und doch behauptet der Bund, dass in letzter Zeit Wohnungsgrundst\u00fccke in grossem Ausmass von b\u00f6rsenkotierten Gesellschaften gekauft und in Fonds eingebracht w\u00fcrden. In der Medienmitteilung des Bundes zur Vernehmlassung heisst es zudem”\u2026, dass die Kapitalisierung von Wohnimmobiliengesellschaften in den letzten Jahren stark angestiegen ist”. Kein Hinweis findet sich, dass die besagten Immobiliengesellschaften in den letzten Jahren nicht zu den sogenannten Outperformern an der B\u00f6rse geh\u00f6rten und die Kapitalisierung unz\u00e4hliger Unternehmen noch um viel mehr zugelegt hat, auch in der Schweiz und l\u00e4ngst nicht nur im Technologiebereich. Das passt irgendwie nicht zusammen und deshalb versteht auch niemand in der Branche, weshalb man nun wieder Beschr\u00e4nkungen beim Erwerb von Betriebsst\u00e4tten durch Ausl\u00e4nder lieb\u00e4ugelt und ellenlange Gesetzestexte schreibt, die den rechtlichen Status von meist nicht (mehr) qualifizierten Investoren akribisch definiert. Das ist eine Ka- none gegen Spatzen. Doch auch eine Lockerung steht mit dem Gesetz ins Haus. Ich weiss zwar nicht, wie es diese in den Vernehmlassungsentwurf geschafft hat, aber man m\u00f6chte die Gelegenheit der Gesetzesrevision gleich nutzen, das vom Nationalrat angenommene Postulat Hodgers in die Vorlage einzubauen. Das m\u00f6chte in Zukunft Staatsangeh\u00f6rigen aussereurop\u00e4ischer L\u00e4nder den Zugang zu Genossenschaftswohnungen erm\u00f6glichen, also den Kauf von Genossenschaftsanteilsscheinen. Die Lex ist alles andere als ausl\u00e4nderfeindlich also, kein Koller in Bern also.<\/p>\n <\/p>\n Quelle: BONDWorld.ch<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Die leidige Diskussion \u00fcber die \u00dcberhitzung des Immobilienmarktes konnte ich j\u00fcngst mal wieder auf einem Podium f\u00fchren. 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